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对冲基金经理李山泉房地产繁荣过后往往一地鸡毛

文章来源: 发布时间:2016-6-1

本文作者美国奥本海默基金公司董事总经理、投资经理李山泉,授权华尔街见闻发布,亦发表于微信号“纽约金融论坛”

房地产无论对国家还是家庭都是主要的财富象征。房地产在很多家庭总财产当中常常占有很大的比重河南权威癫痫病医院.。尤其华人似乎对房地产尤其偏爱,即便在历史上,买房子置地也常常是有钱人的首选。然而,购买和保有房地产常常会耗去一个普通家庭几乎全部积蓄。即使在边远的农村,盖房子也常常是富起来的象征。大多数情况下,农村盖房子要么靠亲朋好友互相帮助,要么靠借贷。其结果是,造好了房子但背了一屁股债。上升到国家层面来讲,房地产的影响基本上与家庭的道理没有太大差别。

从历史上来看,很多国家的金融危机或经济危机,似乎都与房地产有着很大的关系。因为,大部分危机都紧随地产繁荣而至。日本当年经济向好,地产欣欣向荣。然而,此后十几年一直无法摆脱经济疲软的厄运。九十年代末亚洲金融危机,也是在地产繁荣过后发生的。欧洲的经济危机,无论希腊还是西班牙,也都是在地产如日 中天以后,却形成了严重的金融困局。美国2007年的地产疯狂,创下了美国房地产价格上升的历史纪录,然而却导致了2008年的金融危机。这场危机不仅让 美国陷入了如此长时间的经济衰退,也让世界其他国家,甚至整个国际金融体系遭受到严重打击,至今仍然在痛苦中疗伤。

为什么地产繁荣常常对经济有这么大的杀伤力呢?从地产的特性来看,地产似乎是消费领域必不可少的消费品,但却不是消耗品。有饭吃、有衣穿后,然后就是要有地方住,可见房地产地位之重要。地产的寿命一般都比 较长,很多地产项目维护得当的话,几十年、上百年甚至更长时间内都不会丧失其使用价值。换句话说,这种产品具有超长使用寿命的特点,不会像其它消耗品,在短时间内消费掉以后而需要再次购置。对消费者而言,房地产还有另外一个特性,占有与消费在数量上几乎没有上限。对一个消费者来讲,吃的东西总是有限的,胃口就那么大,东西多了吃不了就坏了。拥有的衣服再多,但在某个时间内就穿那么几件,过期就会失去时尚。然而,房地产却不同,一个人可以在同一个时间内拥有 无限多处房地产,即使从来不去消费,只要能够负担得起维护和管理费用,其使用价值几乎没有什么损失。相反,就其货币价值来讲,在纸币贬值的情况下,房地产 的价值常常逐步上升。上述特性成就了房地产在所有资产当中的特殊地位。房地产不仅看得见、摸得着,使用价值不会因时间而退化,是资产保值与升值的重要选 择。房地产的这种特殊性质,也恰恰形成了社会资源配置上,不断地向房地产倾斜的原动力。如果恰巧在某个阶段,货币政策过于宽松、房地产需求大大超过供给, 房地产的价格就会大幅度儿童癫痫病的早期症状攀升。这种房地产价格的错误信号,更会造成更多的资本进入房地产领域,加大房地产在下一个生产周期的供给量,直到形成泡沫。最终, 巨大的供过于求使房地产业陷入困境。

房地产对经济的影响范围十分广泛。特别是在房地产的繁荣时期,银行和金融机构愿意对房地产项目贷款和融资,形同火上浇油。开发商更推动了各类房地产建设相 关商品的全面紧俏,价格不断上升。首先是地价连创新高。在房地产价格不断上升的预期条件下,囤地就等于囤积未来的价值。其次是各类建筑材重庆癫痫病治疗网料价格上升。钢材、水泥、管线以及各种基础设施建筑机械等,供需关系全面紧张。总体经济增长速度大幅度加快。在此期间,劳动力也会全面紧张,呈现一派经济繁荣的景象。糟糕的是,这种繁荣本身有很大的惯性,即使投资人、开发商或者政府已经认识到其可能的问题,但房地产建设长周期的特点,却阻碍着迅速形成扭转其趋势的有效力 量。这就是为什么,房地产繁荣过后,一旦形成生产过剩,纠正起来不仅需要很长的时间,更造成社会资源的巨大浪费,其过程也十分痛苦。

试想那些已经形成一定规模的钢铁厂,面对价格的连续下降,生产就意味着亏损、减产就意味着放弃市场份额,将来怎么办?水泥厂商也一样日子不好过,无法满负 荷发挥作用,成本就会大幅增加,哪里有什么利润可言?如果这些过剩产能是靠贷款搞起来的,就会直接危机的金融系统,银行的呆帐坏账就会上升,数量过大就会 造成金融危机。消化房地产产能十分困难的另一个原因,是其过剩产能的不可分割性与不可转换性。房子盖好了几乎不可能切割出售,更不能像钢铁那样可以有其它 用途。房地产的过度繁荣,常常是预测下一个经济危机或经济衰退的信号。就像投资界已经使用多年的,用一个国家最高大楼竣工,来预测其股市已经见顶的方法一 样,房地产的过分繁荣后肯定是一地鸡毛。

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